"ภาคอสังหาริมทรัพย์" ของเวียดนาม ส่อผิดนัดชำระหนี้ เกือบ 2 แสนล้านบาท จากสภาวะดอกเบี้ยตึงตัว โดยเฉพาะในภาคอสังหาฯ เหตุ "พรรคคอมมิวนิสต์" ออกมาตรการลดการเก็งกำไร หวังสกัด "ฟองสบู่อสังหาฯ" แตก

 

การเติบโตภาคอสังหาฯ มีผลต่อ “จีดีพี” เวียดนามภาคอสังหาฯ เวียดนามอยู่ในขาลงรัฐบาลพยายามสกัดวิกฤติฟองสบู่อสังหาฯ กีดกันการเก็งกำไรภาคอสังหาฯ เข้าถึงสินเชื่อยากขึ้น ส่อผิดนัดชำระหนี้นักวิเคราะห์จำนวนหนึ่งประเมินว่า “ภูมิทัศน์การลงทุน” ของเวียดนามตลอดทั้งปี 2566 อาจไม่สดใสมากนัก ส่วนหนึ่งเป็นเพราะ “ความปั่นป่วนในภาคอสังหาริมทรัพย์” ของเวียดนาม 

 

หากตามรายงานของสตาทิสตา (Statista) เว็บไซต์รวบรวมข้อมูลเชิงสถิติ พบว่า การเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์คิดเป็นประมาณ 4.02% , 3.91% , 3.84% และ 3.61% ของตัวเลขผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (จีดีพี) ปี 2561 ถึงปี 2564 ตามลำดับ ดังนั้น หากเกิดปัญหาในภาคอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ก็จะสะเทือนไปถึงเศรษฐกิจเวียดนามอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

 

โดยบรรดานักวิเคราะห์ต่างประเมินว่า ปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนามอยู่ในภาวะขาลงอย่างเห็นได้ชัด สินเชื่อที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นมากกว่า 10% ประกอบกับยอดค้าบ้านดิ่งลง ส่วนหนึ่งเพราะอุปสงค์ภายนอกที่ชะลอตัว

 

สอดคล้องกับข้อมูลซึ่งรวบรวมโดย ซีบีอาร์อี (CBRE) ผู้ให้บริการข้อมูลด้านอสังหาริมทรัพย์ สัญชาติอเมริกัน ที่ระบุว่า ไตรมาส 1 ปี 2566 ยอดขายห้องชุดในเมืองโฮจิมินห์ เมืองขนาดใหญ่ของเวียดนาม ย่อตัวลง 20% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า และมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในเวียดนามปรับฐานลงไปแล้วถึง 50%

 

นอกจากนี้ วีไอเอส เครดิต เรทติ้ง (VIS Credit Rating) ของเวียดนาม ยังเปิดเผยว่า หุ้นกู้มูลค่ากว่า 252 ล้านล้านดอง หรือประมาณ 1.0700 หมื่นล้านดอลลาร์ (ราว 3.531 แสนล้านบาท) มีกำหนดไถ่ถอนในช่วงสามไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ ซึ่งหุ้นกู้มูลค่ากว่า 113 ล้านล้านดอง หรือราวครึ่งหนึ่งของจำนวนทั้งหมดอยู่ในภาวะ “เสี่ยงผิดนัดชำระหนี้” และกว่า 80% ของเม็ดเงินข้างต้นเป็นความเสี่ยงจากภาคอสังหาริมทรัพย์

 

ล่าสุด สำนักข่าวรอยเตอร์ส (Reuters) รายงานถ้อยแถลงของแหล่งข่าววงใน เมื่อวานนี้ (23 พ.ค. 2566) ว่า โน วาแลนด์ อินเวสเม้นท์ กรุ๊ป คอร์ปอเรชั่น (No Va Land Investment Group Corp.) ยักษ์ใหญ่ด้านอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม อยู่ในขั้นตอนเจรจากับเจ้าหนี้เพื่อปรับโครงสร้างหนี้ต่างประเทศมูลค่า 1 พันล้านดอลลาร์ (ประมาณ 3.3 หมื่นล้านบาท) บางส่วน โดยหนึ่งในผู้ปล่อยกู้คือธนาคารเครดิต สวิส (Credit Suisse)

 

จนถึงปีนี้ โน วา แลนด์ พลาดการชำระหนี้พันธบัตรในประเทศ ไปแล้วทั้งหมด 3 แห่ง และเผชิญกับภาระจากหนี้ผูกพันจากหุ้นกู้มากกว่า 30 ฉบับ คิดเป็นเงินประมาณ 14 ล้านล้านดอง หรือ 597 ล้านดอลลาร์ (ราว 1.9701 หมื่นล้านบาท) จนกระทั่ง พีดับเบิลยูซี (PwC) ผู้ตรวจสอบบัญชีของบริษัทดังกล่าว ตั้งข้อสงสัยถึง “ความสามารถในการดำเนินกิจการ” ของบริษัทต่อไป

 

โดยสำนักข่าวรอยเตอร์ส ระบุว่า ณ สิ้นปี 2565 โน วา แลนด์ กู้สินเชื่อจากธนาคารต่างชาติทั้งหมด 1 พันล้านดอลลาร์ซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้ และเงินกู้ยืม ที่มีระยะเวลาครบกำหนดทั้งสั้น และยาวเฉลี่ยกันไป โดยที่ผ่านมา บริษัท บรรลุข้อตกลงกับเจ้าหนี้บางรายแล้ว และอยู่ในขั้นตอนพิจารณาทางเลือกในการปรับโครงสร้างหนี้ต่างประเทศส่วนอื่นต่อไปหนึ่งในนั้นคือ ธนาคารเครดิต สวิส และเจ้าหนี้รายอื่นอีกอย่างน้อยหนึ่งราย

 

ด้าน ธนาคาร เครดิต สวิส ปฏิเสธที่จะแสดงความคิดเห็น ส่วน โน วา แลนด์ ซึ่งปัจจุบันมีมูลค่าตลาดประมาณ 1.1 พันล้านดอลลาร์ (ราว 3.63 หมื่นล้านบาท) หลังจากในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมา หุ้นของบริษัท ลดลงกว่า 83% ไม่ตอบสนองต่อคำขอสัมภาษณ์ของสำนักข่าวรอยเตอร์ส 

 

ทั้งนี้ แหล่งข่าววงในของสำนักข่าวรอยเตอร์ ระบุอีกว่า วอร์เบิร์ก พินคัส (Warburg Pincus) บริษัทเพื่อการลงทุนสัญชาติอเมริกัน คือ อีกหนึ่งเจ้าหนี้รายใหญ่ของ โน วา แลนด์ โดยวอร์เบิร์ก ทุ่มเงินลงทุนในบริษัทดังกล่าวกว่า 250 ล้านดอลลาร์ (ประมาณ 8.25 พันล้านบาท) เมื่อเดือนมิ.ย. ปีที่แล้ว ซึ่ง โน วา แลนด์ ระบุว่าจะแปลงเม็ดเงินลงทุนมูลค่า 200 ล้านดอลลาร์ไปเป็นหุ้นของบริษัทย่อย

 

ขณะที่หากพิจารณางบประเงินของ โน วา แลนด์ จะพบว่า ซีทาว (Seatown) บริษัทโฮลดิ้งส์เพื่อการลงทุน ภายใต้การกำกับดูแลของ เทมาเส็ก (Temasek) ยักษ์ใหญ่ด้านการลงทุนของสิงคโปร์ก็เป็นหนึ่งในผู้ปล่อยสินเชื่อให้บริษัทของเวียดนามดังกล่าวเช่นเดียวกัน ด้วยเม็ดเงินกว่า 100 ล้านดอลลาร์ (ประมาณ 3.3 พันล้านบาท)

 

ด้านข้อมูลซึ่งรวบรวมโดยสำนักข่าวรอยเตอร์ส พบว่า หนี้สินทั้งหมดของ โน วา แลนด์ รวมถึงเงินกู้ในประเทศและหุ้นกู้อีกประมาณ 2.7 พันล้านดอลลาร์ (8.91 หมื่นล้านบาท) คิดเป็น 24% ของสินทรัพย์ทั้งหมดของบริษัท

 

ด้าน บทวิเคราะห์ของสำนักข่าวบลูมเบิร์ก ระบุไว้ว่า สถานการณ์ในภาคอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามเลวร้ายลงไปอีกตั้งแต่ต้นปีที่แล้วจากการที่พรรคคอมมิวนิสต์เวียดนามออกมาตรการ “ปราบปรามการทุจริต" และออก “กฎระเบียบที่เข้มงวดในการขายหุ้นกู้-รีไฟแนนซ์” จนกระทั่งเกิดสภาวะ “สินเชื่อตึงตัว” ซึ่งทำให้ภาคธุรกิจ รวมทั้งบริษัทด้านอสังหาริมทรัพย์รายย่อยไม่สามารถเข้าถึงเงินทุนได้อย่างเหมาะสม ท่ามกลาง “วิกฤติฟองสบู่ภาคอสังหาริมทรัพย์” ในเวียดนาม

 

 

โดย สมาคมอสังหาริมทรัพย์โฮจิมินห์  (The Ho Chi Minh City Real Estate Association) ระบุเมื่อต้นเดือนมี.ค. ปี 2566 ว่า บรรดาบริษัทในภาคอสังหาริมทรัพย์มีหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดภายในสิ้นปีนี้ มูลค่ากว่า 130 ล้านล้านดอง(ประมาณ 1.9 แสนล้านบาท)

 

จากปัญหาทั้งหมด วินโฮม (VinHome) บริษัทค้าที่อยู่อาศัยของ ฝ่าม เญิ้ต เวือง (Pham Nhat Vuong) มหาเศรษฐีชาวเวียดนามที่ทำธุรกิจแบบผูกขาดในเวียดนาม พยายามดิ้นรนเพื่อให้บริษัทของเขารอดจากวิกฤติในครั้งนี้ หนึ่งในนั้นคือ การเสนอโปรโมชันจูงใจประชาชน เช่น การยกเว้นดอกเบี้ย 15 เดือนแรกในการซื้อห้องชุด และอนุญาตให้ผู้กู้ยืมมีสิทธิได้รับอัตราดอกเบี้ย 7-8% ในภายหลัง

 

ท้ายที่สุด รัฐสภาของเวียดนามต่างก็เล็งเห็นถึง “ความปั่นป่วนในภาคอสังหาริมทรัพย์” อย่างที่กล่าวไปข้างต้น จึงเร่งพิจารณา “ร่างกฎหมายตลาดอสังหาริมทรัพย์” เพื่อลดการเก็งกำไรในภาคส่วนดังกล่าว รวมทั้งเสนอเก็บภาษีประชาชนที่ซื้อบ้านหลังที่ 2 ตลอดจนจัดเก็บอัตราภาษีที่สูงมากขึ้นสำหรับที่อยู่อาศัยในเขตเมือง รวมทั้งยกเว้นการลดภาษีมูลค่าเพิ่มจาก 10% เป็น 8% ในภาคอสังหาริมทรัพย์ด้วย โดยการพิจารณากฎหมายในขั้นสุดท้ายจะเริ่มขึ้นในช่วงเดือนก.ย. เป็นต้นไป

 

 

ที่มา : กรุงเทพธุรกิจ