สถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในครึ่งปีแรกส่งผลกระทบอย่างหนักต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยและโรงแรม จากสถานการณ์ที่เกิดขึ้นดูเหมือนว่ากลุ่มอาคารสำนักงานเช่าจะเป็นกลุ่มอสังหาฯ เพียงกลุ่มเดียวที่ได้รับผลกระทบน้อยที่สุด เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มีการทำสัญญาเช่าระยะยาว

 

อย่างไรก็ตาม กระแส Work from Home ถูกคาดหมายว่าจะเป็นตัวแปรสำคัญที่มีผลต่อความต้องการใช้พื้นที่เช่าสำนักงานในระยะยาว แต่จนถึงขณะนี้ยังคงไม่มีปัจจัยบ่งชี้ที่แน่ชัดว่าอนาคตธุรกิจต่างๆ จะหันมาใช้วิธี Work from Home ทั้งหมด เพราะมีเพียงบางธุรกิจเท่านั้นที่เอื้อต่อการทำงานจากที่บ้าน

 

ล่าสุด มาร์คัส เบอร์เทนชอว์ กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด ออกมาเปิดเผยผลวิจัยตลาดสำนักงานเช่าว่า หลังการปรับกระบวนการเชิงกลยุทธ์ตั้งแต่ไตรมาส 2 ธุรกิจต่างๆ ยังไม่แน่ใจแนวโน้มธุรกิจของตนและผลกระทบจากเศรษฐกิจที่ส่งผลต่อการคาดการณ์จำนวนพนักงานและความต้องการด้านพื้นที่สำนักงานในอนาคต ทำให้ธุรกิจต่างๆ ยังไม่ได้ข้อสรุปว่าการทำงานจากบ้านจะกลายเป็นที่ยอมรับในอนาคตหรือไม่ และถ้าเป็นเช่นนั้นจะอยู่ในระดับใด

 

จากปัจจัยดังกล่าว ไนท์แฟรงค์คาดว่าในไตรมาส 3/2563 นี้ อัตราการใช้พื้นที่สำนักงานเช่าจะลดลง เนื่องจากผู้เช่าเริ่มคืนพื้นที่สำนักงานบางส่วนที่ไม่ใช้งาน ขณะที่ระดับค่าเช่าที่ปรับเพิ่มสูงขึ้นแสดงให้เห็นถึงสภาพคล่องของตลาดและซัพพลายที่ตอบสนองไม่ทันต่อการเปลี่ยนแปลงของดีมานด์ หากความเชื่อมั่นทางเศรษฐกิจลดลงในอนาคต ผู้เช่าจะให้ความสำคัญต่อการควบคุมต้นทุนมากกว่าคุณภาพ โดยเลือกที่จะลดพื้นที่ใช้งาน หรือย้ายไปยังอาคารสำนักงานที่มีค่าเช่าถูกกว่า และเมื่อพิจารณาถึงจำนวนซัพพลายใหม่ที่กำลังเข้าสู่ตลาด ทำให้ผู้เช่ามีทางเลือกมากขึ้น ขณะที่เจ้าของอาคารสำนักงานจะต้องเผชิญกับแรงกดดันด้านค่าเช่าเพิ่มขึ้น

 

จากผลการวิจัยตลาดในไตรมาสที่ 2/2563 พบว่าซัพพลายพื้นที่สำนักงานเช่าใน กทม. มีปริมาณเพิ่มขึ้น 99,420 ตร.ม. เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน โดยมีพื้นที่ในตลาดรวมทั้งหมด 5.33 ล้าน ตร.ม. เป็นครั้งแรกที่ซัพพลายในตลาดเพิ่มขึ้นมากกว่า 9.9 หมื่น ตร.ม. เนื่องจากมีอาคารสำนักงานใหม่ 3 แห่งก่อสร้างแล้ว ขณะที่กลุ่มธุรกิจต่างๆ ยังไม่มีการย้ายออกจากอาคารเก่า

 

นอกจากนี้ ยังมีซัพพลายใหม่ที่อยู่ระหว่างก่อสร้างจากโครงการใหม่ ที่คาดว่าจะแล้วเสร็จในช่วงครึ่งหลังของปี 2563 ซึ่งจะทำให้มีพื้นที่สำนักงานเข้าสู่ตลาดอีก 1.1 แสน ตร.ม. แม้ว่าจะมีอาคารใหม่ 2 แห่ง ซึ่งมีพื้นที่รวม 47,341 ตร.ม. ที่คาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2564 กำลังชะลอตัว แต่อาคารสำนักงานที่เหลืออื่นๆ คาดว่าจะเสร็จตามกำหนด หากเปิดตัวโครงการในช่วงไตรมาสที่ 3/2563 ไปจนถึงปี 2566 ยังคงดำเนินไปตามแผน จะทำให้ตลาดสำนักงาน กทม. เติบโตขึ้น 1,216,139 ตร.ม. จากประมาณ 5.3 ล้าน ตร.ม. ณ ปัจจุบัน ซัพพลายรวมของตลาดสำนักงานคาดว่าจะเพิ่มขึ้นถึง 6.5 ล้าน ตร.ม. ภายในสิ้นปี 2566

 

ขณะที่ซัพพลายขยายตัวขึ้น แต่ดีมานด์การใช้พื้นที่รวมกลับลดลง 11% จากไตรมาสก่อน เหลือเพียง 66,211 ตร.ม. ประกอบกับมีการคืนพื้นที่เช่ากลับเข้าสู่ตลาดกว่า 115,750 ตร.ม. ทำให้อัตราดูดซับในตลาดลดลงจาก 23,984 ตร.ม./ปี ติดลบ 49,547 ตร.ม. จะส่งผลให้การใช้พื้นที่สำนักงานรวมลดลงเหลือ 4.68 ล้าน ตร.ม. หรือลดลง 1% ต่อไตรมาส

 

ปัจจัยเหล่านี้บ่งชี้ว่าแม้การเช่าจะยังคงดำเนินอยู่ แต่ผู้เช่าส่วนใหญ่เลือกที่จะลดปริมาณพื้นที่ลงเพื่อประหยัดค่าใช้จ่าย นอกจากนี้ บริษัทหลายแห่งอาจต้องปิดตัวและออกจากตลาด เนื่องจากผลกระทบทางเศรษฐกิจที่แย่ลง หากการระบาดของโควิด -19 ยังคงยืดเยื้อ ทำให้เกิดสถานการณ์ซัพพลายเพิ่มขึ้นสวนทางดีมานด์ที่หดตัว และส่งผลต่อปริมาณการใช้พื้นที่สำนักงานเช่าปรับตัวลง 2.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน แนวโน้มที่เกิดขึ้นจะเริ่มส่งผลกระทบต่อค่าเช่าพื้นที่สำนักงานในอนาคตให้ปรับตัวลดลงจากปัจจุบัน

 

สถานการณ์ซัพพลายใหม่ที่ทยอยเข้าสู่ตลาดสวนทางกับการเติบโตของดีมานด์ที่ลดลง จากการคืนพื้นที่เช่าและการชะลอตัวตัวของภาคธุรกิจ ประกอบกับแนวโน้มการปิดตัวของธุรกิจต่างๆ ทำให้อัตราพื้นที่ว่างในตลาดสำนักงานเช่ามีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มมากขึ้น เมื่อนับรวมกับซัพพลายใหม่ที่กำลังจะก่อสร้างแล้วเสร็จในปลายปีนี้อีก 5-7 โครงการ ซึ่งมีพื้นที่เช่ากว่า 1.1 แสน ตร.ม. ก็จะทำให้พื้นที่เช่าในตลาดเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ ส่งผลให้สำนักงานเช่ากลายเป็นอีกหนึ่งตลาดที่น่าเป็นห่วง นี่ยังไม่นับรวมพื้นที่สำนักงานเช่าในโครงการ วัน แบงค็อก ที่จะทยอยแล้วเสร็จในปี 2566 อีกกว่า 5 แสน ตร.ม. เพราะหากแนวโน้มดีมานด์ยังลดลงต่อเนื่อง โอกาสโอเวอร์ซัพพลายในตลาดนี้ก็จะเพิ่มสูงขึ้นไปอีก

 

ที่มา business today

วันที่ 30 กันยายน 2563